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大降50万也卖不动!无锡二手房凉透了么?!

2019-09-07   来源:本站原创    点击量:

  我也咨询了中山房产专门做网签的人,他告诉我,虽然现在的成交量和高峰期不好比,但

  刚刚也说了,无锡目前二手住宅库存近8万套,按工作日均270套、节假日20套的成交量看,一个月能走五六千套。

  我通过一些渠道拿到了这些房子的基础信息,结果大吃一惊:成交的这些房子里,10年以上的房子、老破小、安置房占了大半。

  就拿21世纪不动产来说,7月成交的房子里有70%是刚需客户,扬名花园、太湖花园、芦庄、曹张新村、寺头家园、广石家园等在内的安置房、老新村都是主力成交小区。

  粗暴点的做法是:一下子降他个几十万。贝壳APP上时不时会有这种暴力操作的房子:

  然而更残酷的事实是,当你也跟着狠心暴力、也降它个十几二十万时,会发现房子依然卖不出去。

  所以,我个人对前面这句话的理解:价格确实是二手房买卖的关键,但这关键中的关键不在于降多少,而在于报多少。

  具体怎么做呢?结合我自己买房、卖房,还有我接触下来那么多的买房人、卖房人、中介,从他们那里得出的经验,就是:

  你的报价,要和你的房子,市场上其他房子、以及要买你房子的人的心理预期的价格匹配。

  具体可参照以下6个步骤:(友情提醒:接下去的内容比较干,需要更多耐心才能看完,但有人已经靠这些小秘诀快速、顺利的卖掉了房子):

  1,卖房优先找你房子所在区域的中介,区域内的中介更熟悉你所在小区的成交情况,可以给出更合适的报价建议。

  很多人喜欢托人找厉害的中介,就像这位粉丝,卖不掉房子就来找我推荐中介,但不同区域的中介手里握有的客户资源是不一样的:

  2,卖房前先向中介打听这个小区最近一套成交的房子是什么样的,包括户型、楼层、装修情况等,经历了多少轮看房卖掉的,最终的成交价是多少。

  过低的大多是用来钓客户的,过高的通常是来做市场暗示的、你也可以理解为来扰乱市场的。不管哪种,都会影响你的判断,只有成交价是最值得信任的!

  然后这个成交价必须是中介那边给你的实际成交价格,而不是网站上给出的价格。

  经历过二手房买卖的朋友应该都知道,网签价格和实际价格之间会有不少的来去,网签价格往往要比实际成交价格低很多,不能作为参考依据。

  3,打听到上述这些情况后,对比你自己的房子,看看你的房子大概能以比他高、还是比他低的价格售出。然后,在这个成交价基础上,往上加5-10%,就是你这套房子可以挂牌的价格。

  4,知道什么房子好卖还不够,你还要深入小区、物业、中介,打听这个小区卖了许久都卖不动的房子是怎么样的。

  重点了解这些房子卖不动的原因是什么?是因为价格不对?楼层不好?还是装修不好?户型不好?房东难相处?等等。然后比对你的房子是否存在类似问题。如果存在,那么提前想好应对策略,以免有人来看房时问你个措手不及。

  5,不光要了解你自己所在小区的房价,还要了解你小区周边、以及全市范围内,和你房价差不多、以及差价在20%上下的所有小区,看看他们卖得怎么样,他们有没有涨价,有没有降价,如果有,请同步。

  这一步可能很多人不理解:我卖房子,和隔壁的小区比就差不多了,为啥还要去和全市内的房子比?

  举个例子吧。我的一个粉丝,要买大户型学区房,一开始选了太湖新城雅居乐中央府1期、朗诗新郡的两套房子看。

  正当他纠结朗诗会不会太靠马路、雅居乐中央府的装修会不会太老气、以及这里对应的学区教育质量会不会不如老城区本部的锡师时,中介又给他推了一套市中心新开河小区的大户型。

  相比之下,新开河这套是半毛坯,可以自己选择装修风格,学区、教学质量也是相对稳定固定的、短期内不太会有变化,而且在市区,生活方便,于是果断放弃了太新的两套,哪怕那两套的房龄远比新开河要新:

  第一种,整体市场好的情况下,别人涨,你也可以跟着涨,但不能疯涨,具体可参考周边新房的涨价速度、频率。

  现在流行小区业主组个群,群成员根据周围新房价格的浮动,粗暴的给自己的房子加价——美其名曰:只要业主们价格统一了,买房人就会认可这个小区的价格了。

  可二手房市场最容不下的就是泡沫。这种完全不管自己的房子是什么水平,和新房比、和周围其他小区比有没有竞争力,随意定价的行为,可能导致整个小区的房子都滞销。

  第二种,整体市场不好,但是你所在的区域、小区市场挺好的情况下,你需要了解一下为什么你所在的区域、小区市场会好,然后看看这个利好你是否也有。

  比如有的是因为学区,但你的房子虽然在学区内,但是你家的学区不是立刻能用,要过几年,那么你的房子就算要涨,也没法涨到别人家那么高、那么快。

  第三种,整体市场、你所在的区域、小区市场都不好的情况下,普通人的反应是降价,田子羽:94黄金价格暴涨30点为什么?今日国际黄金会跌吗?这里我建议:

  如果你急着卖房急着用钱,那就一下子降到位,降到比你差的房子的报价还要低,这样你可以挣到更多的关注度。

  如果不急,那就不要降,甚至可以试着涨一点。划重点:是涨一点,不是让你大涨!

  比如现在,市场微妙,可能每周都会出点信号影响房市走向,那你的调价节奏可以是每半个月一调,调价幅度也有讲究,比如你的房子卖200万,那每次可以上调2-5万。

  综上6步,从找中介、到了解价格行情、竞品行情、到最后的定价,都需要你去做一些必要的市场调研。

  偷偷告诉你,本文开头那位溢价7万、并在2天内卖掉房子的粉丝就是参考了我上面这几个步骤。

  除了上面我说的那些,你还有什么快速卖房的诀窍吗?欢迎在留言区留言,分享给我们的8万名读者哦~


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